La trascrizione del preliminare di compravendita: cos'è l'effetto prenotativo e come tutela l'acquirente

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita è uno strumento che tutela il promissario acquirente nei confronti di terzi attraverso il cosiddetto effetto prenotativo.

Vediamo come funziona, quali sono i requisiti e i termini da rispettare, quali tutele offre in caso di mancata conclusione della compravendita e come si applica agli immobili da costruire.

La trascrizione del contratto preliminare: funzione e ambito di applicazione

Il contratto preliminare impegna le parti a stipulare il futuro contratto definitivo, ma non trasferisce immediatamente la proprietà dell'immobile o altri diritti reali. Il trasferimento della proprietà avverrà soltanto con la stipula del contratto definitivo.

Tra questi due momenti trascorre un periodo di tempo durante il quale è importante tutelare i diritti del promissario acquirente.

In questo intervallo, la trascrizione del contratto preliminare rappresenta uno strumento di tutela nei confronti di terzi attraverso il cosiddetto effetto prenotativo.

La trascrizione è ammessa anche quando il preliminare:

• è sottoposto a una condizione;
• riguarda un edificio da costruire o in corso di costruzione.

In generale, la trascrizione rappresenta una tutela facoltativa e non un requisito necessario per la validità del preliminare. È quindi importante distinguere tra:

• la forma richiesta per rendere valido il contratto preliminare;
• la forma richiesta per la sua trascrizione.

Per essere valido, il preliminare deve essere redatto per iscritto, poiché deve avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo. In mancanza della forma scritta, il contratto è nullo.

Per poter essere trascritto, invece, il preliminare deve essere stipulato mediante atto pubblico oppure attraverso una scrittura privata con firme autenticate o accertate giudizialmente.

Di conseguenza, un preliminare redatto come semplice scrittura privata, senza autenticazione delle firme, può essere valido tra le parti, ma non può essere immediatamente trascritto nei registri immobiliari.

Da non confondere con la trascrizione è la registrazione fiscale che, invece, consente di attribuire una data certa alla sottoscrizione del contratto, ma non produce gli stessi effetti della trascrizione nei registri immobiliari e, in particolare, non genera il cosiddetto effetto prenotativo.

Cos'è l'effetto prenotativo e come tutela l'acquirente

La funzione principale della trascrizione del contratto preliminare è l'effetto prenotativo, che permette al promissario acquirente di riservarsi una posizione di priorità rispetto a determinate trascrizioni e iscrizioni successive riguardanti lo stesso immobile.

In termini più semplici, la trascrizione del preliminare consente di fissare una data a partire dalla quale l'acquirente può far valere la propria priorità nei confronti di terzi, a condizione che vengano successivamente completati gli adempimenti previsti dalla legge entro i termini stabiliti.

Come funziona?

Nel caso di utilizzo della trascrizione, la normale sequenza della compravendita prevede tre passaggi:

1. stipulazione e trascrizione del contratto preliminare;
2. tipulazione del contratto definitivo;
3. trascrizione del contratto definitivo.

Quando questi passaggi vengono completati nei termini previsti dalla legge, gli effetti della trascrizione del contratto definitivo, ai fini della priorità rispetto alle altre formalità, risalgono alla data in cui è stato trascritto il preliminare.

Di conseguenza, possono risultare inopponibili al promissario acquirente, ossia non possono essere fatte valere nei suoi confronti:

• una successiva vendita dello stesso immobile;
• un pignoramento o un sequestro trascritto successivamente;
• un'ipoteca iscritta successivamente;
• altre formalità pregiudizievoli intervenute nel periodo tra la trascrizione del preliminare e quella del contratto definitivo.

La Corte di Cassazione ha confermato che l'effetto prenotativo ha una portata generale: non tutela l'acquirente soltanto rispetto ad altri soggetti che abbiano successivamente acquistato diritti sullo stesso immobile, ma anche nei confronti dei creditori del venditore.

L'effetto prenotativo permette quindi al promissario acquirente di far prevalere il proprio acquisto sulle trascrizioni e sulle iscrizioni eseguite contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare, purché vengano rispettate le condizioni previste dalla legge.

Tuttavia, la sola trascrizione del preliminare non trasferisce immediatamente la proprietà né garantisce una priorità definitiva. Perché l'effetto prenotativo produca pienamente i suoi effetti, è necessario che venga successivamente trascritto il contratto definitivo, un atto equivalente oppure la sentenza favorevole.

Quanto dura l'effetto prenotativo della trascrizione?

L'effetto prenotativo non ha una durata illimitata: l'efficacia della prenotazione è soggetta a due limiti temporali alternativamente operanti.

Gli effetti della trascrizione del preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se non viene trascritto il contratto definitivo:

1. entro un anno dalla data concordata per la conclusione del contratto definitivo;
2. in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

La tutela viene quindi meno alla scadenza del primo dei due termini.

Il termine di un anno dalla data prevista per il rogito

Se nel contratto preliminare è indicata la data entro la quale deve essere stipulato il rogito, la trascrizione del contratto definitivo deve avvenire entro un anno da quella data.

Le parti possono concordare una proroga del termine inizialmente previsto per la stipula del definitivo.

Tuttavia, per conservare l'effetto prenotativo, l'accordo che proroga il termine deve essere stipulato e trascritto prima della scadenza del termine che si intende prorogare.

Il limite massimo di tre anni dalla trascrizione

Il secondo limite temporale è rappresentato dai tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare. Si tratta di un termine massimo che le parti non possono modificare o prolungare.

Se la data prevista per il contratto definitivo, oppure una sua eventuale proroga, supera il limite dei tre anni, è necessaria una nuova trascrizione.

In questo caso, la nuova trascrizione acquisisce una propria posizione di priorità a partire dalla data in cui viene effettuata, senza conservare quella della precedente trascrizione.

La Corte di Cassazione ha inoltre precisato che:

• entrambi i termini rispondono a interessi generali;
• il giudice può rilevarne la scadenza anche senza una specifica richiesta delle parti;
• la cessazione dell'effetto prenotativo non comporta l'estinzione del contratto preliminare e degli obblighi assunti dalle parti;
• dopo la scadenza, il promissario acquirente perde soltanto la tutela derivante dalla trascrizione nei confronti dei terzi.

Il contratto preliminare può quindi rimanere valido ed efficace tra venditore e acquirente anche dopo la cessazione dell'effetto prenotativo. Resta distinto il tema dell'eventuale prescrizione dei diritti derivanti dal contratto.

Trascrizione del preliminare per immobili da costruire o in corso di costruzione

La legge prevede l'obbligo di trascrivere il contratto preliminare avente a oggetto una porzione di edificio da costruire o in corso di costruzione. In tal caso, il contratto preliminare deve indicare:

• la superficie utile della porzione di edificio oggetto della compravendita;
• la quota del diritto spettante al promissario acquirente sull'intero edificio, espressa in millesimi.

La trascrizione viene inizialmente effettuata con riferimento all'immobile, per la quota indicata nel contratto. Quando l'edificio viene a esistenza, gli effetti della trascrizione si estendono alle porzioni materiali corrispondenti alla quota indicata e alle relative parti comuni.

Quali tutele ha l'acquirente se il preliminare non viene eseguito?

La trascrizione del preliminare può offrire una tutela al promissario acquirente anche nel caso in cui il contratto definitivo non venga stipulato.

In particolare, i crediti derivanti dalla mancata esecuzione di un preliminare trascritto possono beneficiare di un privilegio speciale sull'immobile, purché gli effetti della trascrizione non siano già cessati nel momento individuato dall'art. 2775-bis del Codice civile.

La norma individua, in particolare, i seguenti momenti:

• la proposizione della domanda giudiziale;
• la risoluzione del contratto risultante da un atto con data certa;
• il pignoramento;
• l'intervento nell'esecuzione.

Il privilegio speciale è una forma di tutela che, in presenza dei presupposti stabiliti dalla legge, attribuisce al creditore una posizione di preferenza rispetto ad altri creditori sul ricavato dell'immobile.

Nel caso del preliminare trascritto, questa tutela può riguardare, quando ne ricorrono le condizioni, le somme che il promissario acquirente ha diritto a ottenere a titolo di restituzione o di risarcimento per la mancata esecuzione del contratto.

Il privilegio speciale è strettamente collegato all'efficacia della trascrizione del preliminare. Se l'effetto della trascrizione è già cessato nel momento rilevante previsto dalla legge, viene meno anche il presupposto per beneficiare del privilegio.

Quando e come si cancella la trascrizione del preliminare?

La trascrizione del contratto preliminare può essere cancellata:

• con il consenso delle parti interessate, manifestato nelle forme richieste dalla legge;
• in forza di una sentenza passata in giudicato che ne ordini la cancellazione.

È importante distinguere la cancellazione della trascrizione dalla cessazione del suo effetto prenotativo.

Come abbiamo visto, l'effetto prenotativo cessa automaticamente quando decorrono i termini previsti dalla legge, senza che sia necessario procedere alla cancellazione materiale della trascrizione dai registri immobiliari.

Tuttavia, se una delle parti non presta il proprio consenso alla cancellazione, può sussistere l'interesse a ottenere una pronuncia giudiziale che accerti l'inefficacia della trascrizione e ne ordini la cancellazione.

In sintesi

La trascrizione del contratto preliminare rappresenta uno strumento di tutela per il promissario acquirente nel periodo che precede il trasferimento definitivo della proprietà.

Pur non trasferendo direttamente la proprietà dell'immobile, consente di riservare all'acquirente una posizione di priorità rispetto alle successive trascrizioni e iscrizioni, attraverso il cosiddetto effetto prenotativo.

Perché questa tutela produca i suoi effetti, è tuttavia necessario rispettare le forme previste dalla legge, completare i successivi adempimenti e osservare i termini stabiliti dall'art. 2645-bis del Codice civile.